Investeren in vastgoed in het buitenland
29 July 2022
Onroerend goed

Mogelijkheden om te investeren zijn er in overvloed, en vele daarvan beloven uitstekende winsten. We hebben het in andere berichten gehad over de voordelen van het bezitten van internationaal onroerend goed. Maar nu wil ik het hebben over hoe te werk te gaan als u eenmaal een fantastisch land hebt gevonden om in te investeren en precies wilt kiezen in welke stad en welk gebied u wilt kopen.

Het feit dat onroerend goed geen liquide activa is, moet je eerste zorg zijn.

In tegenstelling tot aandelen en cryptocurrencies, bent u vaak voor jaren gebonden aan uw vastgoedinvestering. Daarom, ongeacht wat de toekomst brengt, moet u ervoor zorgen dat elk onroerend goed dat u koopt op een plaats is die waardevol en aantrekkelijk zal zijn in 10, twintig, of zelfs vijftig jaar.

In dit bericht zullen we kijken naar een aantal historische gevallen die de sleutelprincipes van het investeren in onroerend goed te markeren alvorens in te gaan op waar deze eigenschappen te vinden en hoe te maken zin van de wereldwijde onroerend goed markt.

De lessen van de Grote Recessie

Lessen grote recessie

Ik heb persoonlijk meegemaakt wat er gebeurt als mensen belangrijke financiële beslissingen nemen zonder rekening te houden met de levensvatbaarheid op lange termijn van de investering.

Ik had een baan in 2007 toen ik net begon in de radiobusiness, en ik moest voor zeven maanden verhuizen naar Californië. Ik herinner me dat ik de beurscrash op mijn televisie zag, vlak voordat ik terug zou verhuizen naar Arizona.

De Grote Recessie was officieel aangebroken op het wereldwijde financiële toneel.

Ik was getuige van de hectische investeringssfeer daar voor en na de duik in de chaos omdat ik in Californië was. Degenen die uit LA waren weggeprijst, waren begonnen met het kopen van huizen in de woestijn voordat de boom doorbrak. Accepteren dat ze twee uur naar LA moesten rijden was de enige manier om een huis te kunnen kopen.

Wat gebeurde er toen de markt instortte? Het spreekt vanzelf dat niemand echt in de woestijn wilde wonen, en daarom verloren alle panden van de slaapgemeenschap daar al hun waarde.

Aangezien iedereen had meegedaan en zich te diep in de schulden had gestoken in de hoop op eindeloze vooruitgang, verwoestte dit de bestaansmiddelen van veel mensen.

De eerste les? Huizenprijzen stijgen niet altijd.

Economisch bewijs ondersteunt in feite de tegengestelde hypothese, volgens welke, als alle andere dingen gelijk blijven, de huizenprijzen alleen zullen stijgen in lijn met de inflatie.

Piet Eichholz, hoogleraar vastgoedfinanciering aan de Universiteit van Maastricht, heeft een aantal jaren geleden een vastgoedstudie uitgevoerd in Amsterdam, omdat de stad een straat heeft die sinds de aanleg in de jaren 1600 vrijwel onveranderd is gebleven en van oudsher op welgestelde bewoners is gericht.

Deze straat wordt nog steeds de Herengracht genoemd, soms ook wel de “Herengracht”, en met een goede reden.

We beschikken over prijsgegevens die honderden jaren teruggaan, aangezien de Nederlanders nauwgezette registraties bijhielden, zodat we kunnen zien hoe de kosten van onroerend goed in de loop der tijd zijn veranderd. Ja, ze fluctueerden in de loop van de tijd, maar over voldoende lange perioden waren ze gemiddeld in overeenstemming met de inflatie.

Maar dit is een bijzondere omstandigheid.

Hoe kan ik de prijzen van onroerend goed wereldwijd vergelijken?

Onroerend goed

Om de kosten van onroerend goed te vergelijken, kunt u kijken naar een aantal indicatoren, zoals de kosten van levensonderhoud, het BBP per persoon en de regionale koopkracht. Hoewel deze maatstaven aanvaardbaar zijn, veroorzaken ze vaak extra problemen.

Wat u nodig heeft is een snelle manier om verschillende eigendommen uit verschillende delen van de wereld met elkaar te vergelijken. Het geheim ligt in het onderzoeken van de dollarkosten per vierkante meter.

Aangezien de Amerikaanse dollar een veel betrouwbaarder betaalmiddel is dan de lokale valuta voor belangrijke aankopen, hanteren veel landen, waaronder Georgië, momenteel USD-prijzen bij hun onroerend goed transacties. Dus het gebruik van deze verhouding om flats te vergelijken is meestal geen grote sprong.

U kunt uw rendement op investering, huurrendement en andere metriek op een vergelijkbare manier bepalen met behulp van deze statistiek.

Zo kon ik vastgoed in Kuala Lumpur, Maleisië vergelijken met dat in een plaats als Bangkok, Thailand, en concluderen dat vastgoed in Kuala Lumpur ondergewaardeerd was.

Kuala Lumpur is ruwweg half zo duur als Bangkok wanneer men alleen de appartementen en vergelijkbare woongebieden vergelijkt.

Volgens talrijke criteria ligt Maleisië op schema om tegen 2030 te lijken op de EU-landen uit de middenklasse van vandaag. In feite heeft het een ontwikkelingsniveau dat vergelijkbaar is met dat van verschillende van de minder ontwikkelde EU-leden.

In Kuala Lumpur is de laatste jaren veel te veel vastgoed gebouwd, waardoor de prijzen zijn gedaald en vastgoed er momenteel betaalbaar is. De kosten zullen echter niet erg lang laag blijven naarmate de economie groeit en meer inwoners van het land en buitenlanders reizen om te profiteren van de aantrekkende economie.

Thailand, aan de andere kant, is minder ontwikkeld dan China en andere Caribische naties. Het heeft een toekomst, maar het zal tijd kosten voor die werkelijkheid wordt. In plaats van fundamentals hebben branding en toerisme de waarde van onroerend goed in Thailand doen stijgen.

De stenografische methode om investeringen te bekijken aan de hand van de dollarkosten per vierkante meter is geweldig, maar u moet ervoor zorgen dat de valuta’s stabiel zijn en dat u gelijk met gelijk vergelijkt.

Zelfs als u rekening houdt met de steun die regeringen aan dergelijke oude eigendommen verlenen, zal de aankoop van een kasteel met een wijngaard in Frankrijk bijvoorbeeld u ongetwijfeld veel per vierkante meter kosten. Bovendien wordt de prijs vaak opgedreven door uiterst welgestelde beleggers die een ijdele aankoop doen.

De kans is groot dat de liquiditeit op de markt uiterst gering zal zijn en dat de opbrengst, als die er al zal zijn, afschuwelijk laag zal zijn. Het loutere feit dat iets duur is, garandeert niet dat het een verstandige en veilige investering is.

Vergelijk dat eens met investeren in veel levendigere economieën en regio’s, wat veel eenvoudiger en veel winstgevender is.

Met andere woorden, de dollarkosten per vierkante meter zijn alleen nuttig als je gebieden vergelijkt die vergelijkbaar zijn.

Maar dat werpt een geheel nieuw probleem op. Veronderstel dat u een lijst van flats hebt gevonden, die zich allemaal in vergelijkbare woongebieden bevinden en redelijk geprijsd zijn, maar die zich in verschillende landen bevinden.

Hoe weet u dan welke van deze aanbiedingen een goede is en welke niet?

Hoe buitenlanders in onroerend goed kunnen investeren

Investeren in onroerend goed

De VS zijn historisch gezien altijd een uitzondering geweest op het gebied van land en onroerend goed, zelfs voordat zij een zelfstandige natie werden. Vroeger kregen kolonisten een schenking van land nadat ze de Atlantische Oceaan waren overgestoken, in de veronderstelling dat ze geen uitstaande schulden hadden.

Bijgevolg zijn de VS al van voor hun oprichting te zeer gericht op onroerend goed.

Vergelijk dat met plaatsen als Europa, waar het grootste deel van het land in handen was van kooplieden en adel. Toen het communisme kwam, kwam de macht die het onroerend goed verdeelde in handen van de bureaucraten.

Met andere woorden, het verhandelen en verkopen van onroerend goed is in de VS altijd veel vrijer geweest. In tegenstelling, hebben de meeste verkopers in regio’s zoals Oost-Europa gewoond in het huis dat ze verkopen hun hele leven.

Er is gewoon geen noodzaak geweest om de nodige infrastructuur te creëren om een eigendom snel en transparant te kopen en verkopen in vele vreemde landen omdat er geen cultuur is van grondspeculatie.

Over het algemeen moet je vertrouwen op makelaars, die op hun beurt bemiddelaars hebben die deals voor hen zoeken in hun gemeenschap. Ze krijgen allemaal een stukje van de taart, stuk voor stuk.

Er wordt verondersteld dat de partij die in het bezit is van het onroerend goed de onderhandelingen zal controleren, omdat eigendommen in deze gebieden historisch gezien zo moeilijk te verkrijgen zijn. De kosten van al deze kleine extra’s zullen daarom aan uw rekening worden toegevoegd.

Wanneer u internationaal of in ontwikkelingslanden probeert te kopen, wordt de situatie nog verergerd door het feit dat u niet bekend bent met de plaatselijke cultuur en bovendien in een ondoorzichtige omgeving te maken hebt. Daarom kan de plaatselijke bevolking proberen voordeel te halen uit uw onwetendheid.

Er zijn zeer weinig eerlijke mensen in onroerend goed, en dit is vooral waar als je een buitenlander in een buitenlandse markt met een taalbarrière. Als er één ding is dat ik wil dat u meeneemt uit dit bericht, dan is het dit.

Wanneer u jaren (of vaker weken) later uw vergissing inziet, zult u willen verkopen. Gelukkig zijn de meeste andere kopers van onroerend goed niet de goedgelovige buitenlanders die zo gemakkelijk worden bedrogen.

U moet zo snel mogelijk vluchten als iets meer voor buitenlanders ontworpen lijkt te zijn of een meer glimmend uiterlijk heeft. Door de toevloed van welgestelde buitenlanders die niet geven om het onroerend goed zelf, rijke buitenlanders zwermen in het gebied en rijden de waarde van inferieure eigenschappen, ik normaal stuur duidelijk van het investeren in een land dat een investeerder Golden Visa programma biedt.

Hetzelfde geldt voor het lokale aanbod aan buitenlanders, daarom gebruiken wij meestal lokale bewoners op freelance basis om vastgoed voor ons te ontdekken. Wij hebben dit experiment onlangs uitgevoerd in Skopje, Macedonië, en ontdekten dat de prijzen die onze velddeskundige ontdekte 40% goedkoper waren dan de prijzen die door de plaatselijke internationale cateringbedrijven werden aangeboden.

Bovendien heb ik tekens gehad met een slechte reputatie die mij een commissie van 30% gaven in ruil voor het promoten van hun bedrijven. Ik heb hun aanbod nooit aangenomen, maar als zij het zich kunnen veroorloven om mij zo’n groot percentage te geven, denk dan eens aan de winstmarge die zij hebben!

Als het enigszins mogelijk is, probeer dan altijd rechtstreeks met verkopers te handelen, met weinig tot geen tussenpersonen.

Bovendien, vermijd investeren in een huis alleen maar omdat het een goede deal lijkt. Uw onroerend goed belangen moeten worden beschermd door een “slotgracht.”

Eigendommen vinden met ingebouwde economische slotgrachten

Economische slotgracht

Economische slotgrachten zijn concurrentievoordelen die uw activa ten opzichte van anderen hebben om hun winstgevendheid op lange termijn te handhaven, net zo leuk als het zou zijn om een echte slotgracht rond uw eigendommen te hebben om deurwaarders en de fiscus af te weren.

Een bredere slotgracht maakt het moeilijker voor externe krachten om uw activa in beslag te nemen of te overconcurreren, zelfs wanneer dergelijke krachten zich ontwikkelen binnen de beschermende muren van de slotgracht.

Onlangs hebben we een man die twintig McDonald’s-franchisehouders bezit, geholpen bij zijn fiscale planning. Tijdens onze gesprekken zei hij terloops dat McDonald’s de enige fastfoodfranchise is waarin hij ooit zou investeren, omdat iedereen er vertrouwd mee is en ze over het algemeen graag ziet, in tegenstelling tot alle andere onbewezen fastfoodfranchises.

Als alternatief zei hij dat McDonald’s een slotgracht heeft.

Dit is een typische houding van degenen die in de financiële wereld in ondernemingen investeren. Maar veel mensen slaan de plank mis en benaderen het investeren in onroerend goed niet met dezelfde instelling. In plaats daarvan kiezen ze alleen wat redelijk geprijsd is.

Dit is ongeveer even logisch als een koning die een kasteel bouwt en weigert een verdedigingssysteem te financieren. Alleen het kasteel, geen troepen of slotgracht.

Een voorzichtige koning begrijpt dat investeren in een sterke kasteelverdediging de moeite waard is.

Ik heb nooit geld verloren op een enkele overzeese vastgoedtransactie, maar omdat ik mijn investeringen had gedaan in minder gewilde gebieden, was het moeilijk om deze huizen te verkopen. Ze misten een slotgracht als investering, geen inherente verdediging die zou garanderen dat ik altijd een koper kon vinden.

Deze ervaringen hebben mij ertoe gebracht te zoeken naar markten waar ik het beste onroerend goed kan kopen dat ik kan vinden.

Als u daar niet toe in staat bent, volg dan het advies op dat u van makelaars krijgt en koop het goedkoopste, lelijkste huis in het beste gebied. Het pand kan er altijd beter uit gaan zien. En tenzij het historische waarde heeft, is het meestal de grond die in waarde stijgt en niet de gebouwen die erop staan, die vaak in waarde dalen.

Ook al is het een beetje een cliché, grond stijgt in waarde omdat er geen plannen zijn om er meer van te produceren. Het wordt nog steeds beheerst door de regels van vraag en aanbod.

Behoudens onvoorziene omstandigheden zal niemand het woestijnland in Californië willen dat mensen in 2007 een fortuin betaalden om het te verwerven. Het idee dat alle grond in waarde zal stijgen is niet waar.

Daarom moet u investeren in plaatsen die niet alleen waardevast zijn, maar ook de meeste kans hebben om elk jaar in waarde te stijgen en de minste kans hebben om in waarde te dalen. De ruimte is beperkt, dus als er een toenemende vraag is naar een zone, kunnen de prijzen alleen maar stijgen.

Wij baseren onze beslissingen echter op de feiten en beweren niet dat wij de toekomst kunnen voorspellen. Wij zijn geen astrologen, wij zijn zakenmensen.

Om deze reden investeer ik graag in grote steden. Soms zijn zij na meer dan duizend jaar nog steeds relevant, en het is niet waarschijnlijk dat zij in de nabije toekomst zullen veranderen.

Als er al iets is, wordt hun betekenis met de tijd groter. De meeste dorpen in de wereld worden verlaten omdat de mensen naar de grote steden trekken.

Waarom goedkope dingen uiteindelijk meer kosten

Goedkope dingen uiteindelijk duur

Natuurlijk zijn er goedkope opties in een stad zelf die mensen binnenhalen. Vermijd de fout om een goedkope bestemming te kiezen boven een langdurige optie.

Om Bogota als voorbeeld te nemen, Calle 140 heeft betaalbare appartementen helemaal daarboven, dus ik veronderstel dat er daar wat potentieel is voor huurinkomsten. Maar die locaties liggen wel wat ver van het stadscentrum.

Ik zou liever kopen in de jaren ’80 of ’90 genummerde straten, die effectief Bogota’s Beverly Hills zijn. Vanwege de bedrijven, winkelcentra, en andere voorzieningen, is er veel vraag naar deze buurt. Iedereen wil daar zijn.

In Latijns Amerika is er een gezegde dat, naar mijn mening, zeer toepasselijk is in deze omstandigheid: “Goedkope dingen worden duurkoop.” Budgetvriendelijke dingen zijn vaak niet voor niets zo geprijsd – anders zou niemand ze kopen. Laat u niet overhalen om in iets minderwaardigs te investeren als u in plaats daarvan in iets waardevols zou kunnen investeren.

Ongetwijfeld is er een rol weggelegd voor individuele levensstijlkeuzes. Ik bezit bijvoorbeeld een huis in de badplaats Tivat, Montenegro. Ik heb het niet alleen met het oog op het uitzicht gekocht, maar ook om zo dicht mogelijk bij de jachtclub te zitten. Al deze factoren werken samen om het de best mogelijke kans op waardestijging en -behoud te bieden.

Maar het is niet de beste vastgoedbelegging, en de waarde ervan zal waarschijnlijk niet zo snel stijgen als die van een grote metropool als Bogota. Temeer omdat resortlocaties geen substantiële slotgrachten hebben.

Het probleem met het creëren van een badplaatsomgeving is dat elk kustland het kan doen. Turkije kan morgen besluiten een nieuw vakantieoord te bouwen, of Albanië kan zijn grondgebied verder naar het zuiden aan de Montenegrijnse kust versterken en zich als rivaal vestigen.

Omdat de situatie in badplaatsen veel riskanter is, geef ik de voorkeur aan investeringen in Tier B of zelfs grote steden in meer ontwikkelde landen.

Maar dit is mijn mentaliteit, ongeacht waar ik op dit moment onroerend goed wil kopen, inclusief Tbilisi, Bogotá, Phnom Penh, enz. Ik wil plaatsen met ingebouwde verdediging en plaatsen die voortdurend verwarmd zullen worden.

Een samenvatting van Vastgoed Investeren

Investeren in onroerend goed

Niet alle vastgoedprijzen stijgen voortdurend. Sommige sectoren kennen een korte rentestijging alvorens in te storten zodra de zeepbel barst en zich nooit meer te herstellen.

U moet dus nadenken over uw moats. Investeren in onroerend goed is niet zoals investeren in andere financiële activa die u kunt verlaten wanneer u maar wilt.

Er zijn miljoenen huizen, gemeenschappen en naties, dus moet u maatregelen ontwikkelen om ze te vergelijken. De kostprijs per vierkante meter is een snelle manier om de relatieve waarde van een eigendom met een ander te vergelijken, maar zorg ervoor dat u voortdurend vergelijkt.

Wanneer u onroerend goed koopt, moet u er meestal op kunnen vertrouwen dat de buurt waarin het pand zich bevindt nog decennia, zo niet eeuwen, populair zal blijven.

Door dit te doen, garandeert u dat het zijn waarde zal behouden en, idealiter, met winst zal waarderen ongeacht wat er in de wereld gebeurt.

Het probleem is dat er in de onroerendgoedsector weinig betrouwbare personen zijn. Het oplichten van anderen, met name buitenlanders, is voor veel mensen een gebruikelijke bron van inkomsten.

Het is daarom ideaal om zo weinig mogelijk tussenpersonen tussen u en de verkoper te hebben. Bovendien moet u vluchten als de verkoper een sluwe zakenman is die u een pas gebouwd bouwwerk probeert te verkopen.

Met uitgebreide financiële strategieën zult u niet in staat zijn de markt te slim af te zijn. Onroerend goed is een veel te illiquide bezit om met succes trends te berijden en succesvol uit te stappen op schema.

Wees veilig in uw beslissingen terwijl u saai bent, maar vermijd zo saai te zijn dat u in de voetsporen van anderen treedt.

Aangezien de vraag naar vastgoed veel groter is dan het aanbod, zijn veel naties zich ervan bewust dat ze weg kunnen komen met heffingen en belastingen op uw vastgoedaankopen. Ga waar u het best wordt behandeld en wees niet bang om onder een koopje uit te komen als een deel van de aankoop u ongemakkelijk maakt.

Het heeft weinig zin om te stressen over een klein aantal opties waar u niet erg gepassioneerd over bent wanneer de hele wereld tot uw beschikking staat.